南方日报讯 （记者/沈文金）面对产业空心化的隐忧，禅城再次祭出“三旧改造”的法宝。记者从禅城日前颁布的《禅城区通过“三旧”改造进一步促进产业提升发展的意见》（下称“意见”）了解到，禅城今后“三旧改造”腾出的土地将更多地用于发展总部经济、战略性新兴产业、生产性服务业等，每个镇（街）须建设至少一个战略性新兴产业园。而为了调动镇街、村居的积极性，禅城在土地出让金返还、规划报建手续等方面都出台了优惠政策。

       关键词：规范化

       项目18个月内不开工将“作废”

       此前，由于土地发展空间有限，禅城创造性地提出对旧厂房、旧村居、旧城镇进行改造，从而在过去几年获得了不少发展空间。但是，作为新生事物，禅城的三旧改造也出现了一些不可忽视的问题。

       据了解，随着三旧改造的推进，其主战场渐渐转向村集体用地。“按现行模式，一些村集体改造项目可能会出现私下接洽开发商，制定一些限制性转让条件，正常的土地市场秩序受到影响，时有滋生腐败和暗箱操作现象发生，个别村干部违法违纪，损害了村民利益。另外，村集体的改造项目往往缺乏统筹，建新不拆旧的现象普遍存在，影响了三旧改造的效果。”禅城区政府有关负责人介绍。

       对三旧改造工作的进一步规范，便是此次“旧改新政”的核心。为了杜绝村集体用地在出让过程中“暗箱”操作，意见规定，村集体“三旧”改造经营性商住项目用地，无论由政府收储后进行公开出让，还是由村集体公开转让，必须经过区土地交易中心进行公开交易，且均不得设置限制性交易条件，不得量身定做。涉及旧村居连片改造的，可根据项目实际改造需要，在符合“公开、公平、公正”原则的前提下，设置有利于项目推进及招商的交易条件。

       在以往的村集体三旧改造中，改造主体存在“建新不拆旧”从而导致土地未能集约高效利用。新的意见规定，对于整村进行改造的项目，改造主体为发展产业项目腾出土地需对改造范围内村（居）民先行安置而建设的住宅项目，可先行报建施工。“但发展产业部分的规划工作须同步进行，在住宅项目竣工前腾出产业用地，否则将对住宅项目不予办理相关验收手续，并停止办理该村其他项目的审批手续。”

        另外，为了杜绝“圈地闲置”的行为，禅城规定凡取得“三旧”批复的项目，在批复之日起18个月内，未办理公开交易等用地手续的，三旧批复予以作废。

       关键词：产业发展

       总部经济、生产性服务业等项目也纳入扶持

       据了解，禅城过去的三旧改造方向主要集中在容易较快产生效益的商品住房项目上，改造主体对发展产业的积极性仍未能充分调动，像祖庙东华里、滨海御庭、东江国际等旧改明星项目均是房地产开发，使得产业转移后的禅城缺乏发展第二产业及服务业项目的发展空间。新出台的意见则从扶持范围、补偿方式、供地政策等多个方面进行创新。

       根据佛山市政府的要求，禅城“三旧”改造中旧厂房改造用于促进工业提升发展的用地面积不低于40%。“但按照现行的城市规划，禅城已标图建库的三旧改造项目中规划为工业用地的只占4.54%，且作为中心城区，禅城的产业类型不能只局限于工业项目。因此，我们将总部经济、生产性服务业，大型特色商业等产业项目类型也纳入了扶持范围。”禅城有关负责人说。

       值得注意的是，园区经济再次成为禅城今后产业发展的方向。按照意见，禅城各镇（街）结合区域产业特点，须新规划建设不少于1个战略性新兴产业园示范项目（净用地规模不小于80亩或建筑面积不少于10万平方米），产业园项目须在2012年6月30日前编制好规划方案，禅城产业发展空间受限的情况有望得到缓解。

        在供地模式上，禅城规定，对于发展产业的土地，如果原有政策为须由政府收储后以公开交易方式供地，在今后可由原土地使用权人协议补办出让进行开发，充分调动了土地使用权人发展产业的积极性。

       关键词：积极性

       产业用地出让金收入返还增10%以上

       一般来说，镇街作为“三旧”改造的前沿阵地，具体负责改造项目的前期土地整合和全程推动。但是，按照原有的出让收入分配体制，镇街辖区内的地块推出市场后，镇街没有任何出让金收益，而地块周边道路等基础设施的配套费用却主要由镇街负责，因此，存在着部分镇街赔钱引进项目的现象，这使得镇街推进三旧改造的积极性并不高。

       新修改的意见兼顾了镇街的诉求。意见规定，区政府将提供资金对加快推进产业改造的镇街进行奖励，如产业项目在规定时间内（2012年12月31日前）动工的，按面积的大小，每个项目给予镇街200至500万元不等的现金奖励；按时完成工业园区规划并动工的，每个项目给予1000万元的奖励。

       在与村集体的分成上，村集体用地的出让金返还比例也有所增加，以引导更多的土地用于产业发展。据了解，村集体留用地用于发展产业的，返还比例从60%提高到70%，非留用地由0提高到20%，项目所在镇街也可享受产业用地出让金分成。其中，村集体留用地出让金扣除有关税费后10%返还给地块所属镇（街道），村集体非留用地出让金则是20%返还给地块所属镇（街道）。

       另外，按照原有政策，政府对村集体土地进行土地收储只有货币补偿或出让收入分成两种方式，并没有实物补偿的方式。新意见则在原来货币补偿的基础上，增加了实物补偿的方式，村民既选择货币补偿，也可选择预留一定比例的物业长期发展，有利于提高村集体提供土地进行改造的积极性。